درحالی‌که هفته گذشته با ابلاغ مصوبه «پایان ویلاسازی‌های بی‌ضابطه در جنگلها و مراتع واقع در سه استان شمالی کشور»، برای اولین بار تقاضای ساخت و خرید ویلا در این استان‌ها در شکل «ایجاد بازار رسمی عرضه زمین ویلایی» به رسمیت شناخته شد، بررسی‌های «دنیای اقتصاد» با تکیه بر نظرات کارشناسان شهری، صاحب‌نظران اجتماعی، فعالان بازار ویلا در شمال کشور، شهرسازها، هیات علمی دانشگاه‌ها در حوزه شهرسازی و مدیران شهرسازی برخی استانهای شمالی حاکی است آنچه دولت هفته گذشته برای پایان بخشی به عملیات مخرب ساختمانی در جنگلها و مراتع شمالی کشور ابلاغ کرده است، برای افزایش اثربخشی، نیازمند یک «ترکیب ثانویه» است.
به این معنا که ایجاد بازار رسمی ویلاسازی از طریق عرضه زمین‌های مستعد ساخت شهرک‌های ویلایی و همچنین افزایش تراکم ساختمانی در سه استان شمالی کشور برای حراست از طلای سبز استانهای شمالی و پایان‌بخشی به عملیات مخرب دلالان جنگل مبنی بر باغ‌کشی، مرتع‌کشی، تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و جنگل‌خواری در استانهای گیلان، مازندران و گلستان، نیازمند اجرای ۸ اقدام در قالب سه مسیر عمده است که باید به‌عنوان مکمل پادزهر جنگل‌خواری، از سوی دولت و شهرداری‌ها در این استان‌ها اجرایی شود.
در قالب مسیر اول، لازم است «چارچوب رسمی عرضه زمین مناسب برای ویلاسازی» تعیین شود؛ همچنین مسیر دوم، بر «افزایش و واقعی‌سازی هزینه‌های ساخت و خرید ویلا برای مصرف‌کنندگان واقعی» اشاره می‌کند؛ این در حالی است که در قالب مسیر سوم لازم است «انسداد کامل کانال‌های نفوذ دلالان جنگل به‌عنوان تخریب‌کنندگان اراضی جنگلی شمال کشور» عملیاتی شود.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» حاکی است در قالب اولین اقدام مکمل برای اثرگذاری پادزهر جنگل‌خواری که هفته گذشته در قالب مصوبه دولت برای آغاز ساخت‌وسازهای رسمی ویلا برای پاسخ به نیازهای اقامتی متقاضیان خرید ویلا در شهرهای شمالی ابلاغ شد، لازم است برای اجرایی شدن مسیر اول، «قیمت واقعی زمین به معنای ترکیبی از قیمت اسمی زمین به علاوه ارزش زیست محیطی اراضی شمالی، مبنای محاسبه ارزش زمین قرار بگیرد»؛ به این معنا که دو نهاد متولی شناسایی و تامین زمین برای ساخت رسمی ویلا در شهرهای شمالی(وزارت راه وشهرسازی و وزارت جهاد کشاورزی)، علاوه‌بر تعیین «قیمت اسمی» زمین، «ارزش زیست محیطی» اراضی شمال کشور را نیز روی قیمت اسمی محاسبه کنند؛ در قالب اقدام دوم، لازم است «مکان و آدرس عرضه زمین رسمی برای ویلاسازی ضابطه‌مند مشخص شود»؛ اینکه محل ساخت ویلاهای رسمی برای مقابله با جنگل‌خواری و پاسخ به نیاز موجود برای خرید و ساخت ویلا، باید در چه پهنه‌ای از اراضی شمال کشور باشد؛ کارشناسان شهرسازی معتقدند به‌طور قطع مراتع، جنگلها و اراضی ساحلی نباید به‌عنوان محل ساخت ویلا انتخاب شود.
در قالب اقدام سوم «افزایش شارژ شهری یا عوارض نوسازی برای تمام ویلاهای شمالی که ساکنان غیربومی دارند»، باید در دستور کار قرار بگیرد؛ در قالب این اقدام، فرمانداری‌ها و سایر مقامات و دستگاه‌های محلی با شناسایی ویلاهایی که افرادی غیر از ساکنان بومی مالک آن بوده و برای استفاده موردی تنها در برخی روزهای سال اقدام به خرید ویلا کرده‌اند شناسایی شده و به‌عنوان خانه دوم یا خانه خالی مشمول پرداخت عوارض نوسازی یا شارژ شهری بیشتر به میزان دست‌کم ۲ تا ۵ برابر عوارض نوسازی سایر واحدهای مسکونی محل سکونت خانوارهای بومی شوند.
اقدام چهارم در راستای اجرایی شدن مسیر سوم ضابطه‌مند کردن ساخت ویلا در استانهای شمالی به «اعمال محدودیت‌های سختگیرانه در تغییر کاربری اراضی شمال کشور» برمی‌گردد؛ در این زمینه الگوبرداری از تجربه لندن از سوی کارشناسان شهرسازی توصیه می‌شود؛ کمربند سبز لندن از سال ۱۹۴۵، توسعه شهری در این شهر را محدود کرده است؛ هرچند اجرای این سیاست و پایبندی به کمربند سبز شهر لندن طی تمام سال‌های بعد از سال ۱۹۴۵ تاکنون موجب گرانی مسکن در لندن شد اما سیاست کمربند سبز برای حفظ و حراست از اراضی واقع در حریم این شهر همچنان ادامه یافت. طوری‌که در سه دهه اخیر تنها ۳/۰ درصد تغییر کاربری در این شهر و اراضی واقع در محدوده نزدیک به ۵ هزار کیلومتر‌مربعی این شهر رخ داده است.کارشناسان توصیه می‌کنند اجرای این گونه سیاست‌ها و اعمال محدودیت‌های سختگیرانه برای ساخت وساز در حریم جنگلی سه استان شمالی و جلوگیری از تغییر کاربری اراضی جنگلی و مراتع این استان‌ها تا حد بسیار زیادی می‌تواند جنگل‌خواری را محدود کند. در واقع با اجرای سیاست‌هایی نظیر آنچه در لندن عملیاتی شد، «محدودسازی توسعه فیزیکی شهرها» نیز در سه استان شمالی کشور باید در دستور کار قرار بگیرد.
«لغو امکان توافق با ویلاسازها در حریم‌های جنگلی استانهای شمالی، از طریق اصلاح مواد ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها» پنجمین مسیر مکمل برای اجرای اثربخش مصوبه دولت برای مقابله با جنگل‌خواری در اراضی شمال کشور است؛ هم‌اکنون یک مسیر عبور از گردنه ساخت و سازهای غیرمجاز در شهرهای شمالی، مبادی صدور مجوز در کمیسیون‌های ماده ۹۹ و ۱۰۰ شهرداری‌ها است؛ مطابق با متن ماده‌ای از قانون شهرداری‌ها که براساس آن کمیسیون ماده ۹۹ شکل گرفته است، ساخت وساز در خارج از حریم شهرها(خارج از محدوده شهرها)ممنوع است اما یک کمیسیون مرکب از مسوولان استانی و شهری، می‌تواند به تخلفات ساختمانی رسیدگی کند و حسب مورد نسبت به صدور رای تخریب بنا یا اخذ جریمه، اجازه صدور پایان کار برای ملک ساخته شده را صادر کند. همچنین کمیسیون ماده ۱۰۰ نیز در محدوده یا حریم شهرها، شرایط را برای ساخت وسازهای غیرمجاز و تغییر کاربری اراضی سبز فراهم‌می کند؛ طی سال‌های اخیر بسیاری از ویلاهای ساخته شده در اراضی سبز از طریق این دو کمیسیون موفق به اخذ مجوز و امکاناتی شده‌اند که در ابتدا به صورت قانونی مجاز به بهره‌مندی از آن نبوده‌اند.
اقدام ششم برای تکمیل پادزهر جنگل‌خواری، «انطباق مدیریت شهری در سه استان شمالی کشور با یک نظریه انگلیسی» است؛ بر مبنای نظریه سیستمی در برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای که از سوی یک نظریه‌پرداز مدیریت شهری انگلیسی به نام چادویک وضع شده است«برای کنترل پیچیده‌ترین سیستم انسان ساخت، یعنی شهر و منطقه، باید سیستم کنترلی ایجاد کرد که حداقل به همان اندازه پیچیدگی داشته باشد».باید دید که آیا سیستم برنامه‌ریزی و مدیریت قلمرویی در سه استان کشور این گونه‌اند؟و اگر نیستند این انطباق باید ایجاد شود.چرا که دیگر نگاه ساده‌انگارانه به جنگل پاسخگو نیست و در شکل آفت تشدید جنگل‌خواری و ساخت‌وسازهای بی ضابطه ویلا در پهنه‌های سبز شمالی بروز می‌کند.
«تعیین تکلیف نظام چند مدیریتی در استانهای شمالی کشور به‌خصوص در ارتباط با ساخت وسازهای ویلایی در این استان‌ها» اقدام هفتم مکمل پادزهر جنگل‌خواری محسوب می‌شود؛ هم‌اکنون تعدد دستگاه‌های دولتی و غیر دولتی در امر نظارت بر ساخت ویلا و تغییر کاربری اراضی منجر به اعمال مدیریت چندگانه در عرضه و مدیریت زمین در شهرهای شمالی شده است؛ کارشناسان شهرسازی معتقدند لازم است مدیریت واحد نظارت بر ساخت وساز به‌خصوص ساخت ویلا در شهرهای شمالی نیز حاکم شود و یک مرجع واحد، تصمیم‌گیر، پاسخگو ومسوول نظارت بر ساخت ویلا و حفاظت از اراضی سبز در برابر ساخت وسازهای بی ضابطه باشد.
در قالب اقدام هشتم همچنین لازم است با اندیشیدن تدابیر لازم «هزینه تخلف در ویلاسازی در شهرهای شمالی افزایش یابد»؛ مشابه آنچه‌هم‌اکنون در جزیره کیش شاهد هستیم؛ مبنی بر اینکه علاوه‌بر استقرار یک نهاد نظارتی واحد-نهادی مشابه سازمان منطقه آزاد کیش-هزینه تخلف در ساخت ویلا به حدی افزایش یابد که از دایره توجیه اقتصادی برای دلالان و سازندگان ویلا خارج شود. کارشناسان شهرسازی و فعالان زیست‌محیطی همچنین به مسوولان هشدار می‌دهند توان اکولوژیک استانهای شمالی در همه دوره‌های گذشته معادل نصف ساخت‌وسازهای انجام شده در این استان‌ها است؛ به این معنا که حتی ساخت‌وسازهای جدید ضابطه‌مند ویلا در شهرهای شمالی نیز مازاد بر توان اکولوژیک این شهرهاست و از این رو واقعی‌سازی هزینه‌های ساخت و خرید ویلا برای کنترل ساخت‌وسازهای خارج از ظرفیت این شهرها از اهمیت اساسی برخوردار است.
