مقدمه:
یكی از وظایف قانونی سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، اشراف كامل برحدود واقعی املاك ، مستحدثات و اراضی دركشور است تا بتواند پایه و اساس تثبیت و استقرار مالكیت مشروع صاحبان املاك را فراهم و میزان اراضی دایر، بایر و موات شهری و موقوفات را تعیین نماید و برای حصول به آن، به نظامی نیاز مند است که اطلاعات هندسی جامع از محدوده كلیه املاك كشور(نقشه املاک) را همراه با شماره هر ملك ، مشخصات مالك و حدود حقوق مالك در ملك را بطور كامل بنحوی در اختیار داشته باشد كه امكان بازنگری پیوسته مجموعه اطلاعات میسر باشد تا بتواند وظایف خود را با دقت و سرعت و صحت كامل انجام دهد. این سیستم را با توجه به تعاریف موجود كاداستر نامند.
هدف طرح کاداستر:
ایجاد نظامی دقیق، ساده، روان و مطمئن و قابل تغییر با زمان حاكم برامور املاك و مستحدثات كشور در تعیین محدوده های قانونی مالكیت انواع مستحدثات و اراضی متعلق به افراد حقیقی، حقوقی، دولتی ،موقوفه بمیزان 1.200.000 هكتار اراضی شهری و بازنگری اطلاعات و نقشـه ها (در طول برنامه اجرائی طرح ونیز پس از پیاده سازی در ادارات ثبت) و نهایتا" تغییر سیستم موجود ثبت به ثبت نوین (كاداستر ) است.
اهداف كیفی:
اهداف كیفی كاداستر از اهمیت خاص ساختاری برخوردار است كه می توان تعدادی از این اهداف را بشرح زیر خلاصه نمود.
ایجاد گردش كار روان وقابل اطمینان در صدور یا اصلاح اسناد مالكیت بطور دقیق و سریع.
ایجاد اعتماد و اطمینان در معاملات املاك و سرعت در انجام آن .
كاهش فراوان تعرضات ملكی و دعاوی مربوط در دادگاهها وكاهش حجم پرونده های قضائی .
كمك به استقرار سیستم مالیاتی عادلانه وحقیقی و سرعت در امور مربوطه و نیز افزایش در آمدهای مالیاتی وكاهش اثرات روابط شخصی و نظریات فردی، با توجه به پایگاه اطلاعات كاداستر
افزایش كارائی وارتقاء كیفیت عملیات اجرائی طرحهای عمرانی از طریق بهره گیری از مدارك فنی كاداستر نظیر نقشه ها، عكسهای هوائی ، اطلاعات فنی، مختصات نقاط و....
افزایش توانائی و امكانات وصول حقوق حقه دولت در كلیه نقل و انتقالات ملكی با اتكاء به سیستم مطمئن و روان اطلاعات كاداستری .
كمك به افزایش در آمد دولت بصورت غیر مستقیم.
كمك به افزایش سرمایه گذاری روی زمین و اثرات اقتصادی - اجتماعی و فرهنگی آن.
ایجاد درآمد مستمر از طریق تأمین نقشه برای دستگاههای اجرائی ، نهادها ومؤسسات دولتی و خصوصی از طریق انعقاد قراردادها و یا فروش مستقیم نقشه و اطلاعات كاداستری.
تأثیركیفی كاداستر بعنوان پیش شرط توسعه و ابزار مورد نیاز خط مشی و سیاست گذاری و اجرای طرحهای توسعه اقتصادی - اجتماعی و فرهنگی در ارتباط با زمین.
ایجاد اشتغال فنی مفید در زمینه های مختلف نقشه برداری، حقوق ثبتی وسایر رشته های تخصصی مرتبط با کاداستر.
ارتقاء سطح دانش فنی به جهت استفاده از تكنولوژی نوین مربوط به كاداستر .
ضرورت اجرای طرح کاداستر:
وجود آمار و اطلاعات دقیق، صحیح، بهنگام و مکانی (مکان مرجع) عاملی حیاتی برای كلیه برنامه ریزیها و تصمیم گیریهای كلان اقتصادی، فرهنگی، اجتماعی، سیاسی و …. در كشور می باشد. در واقع از دیر باز اطلاعات مکان مرجع به عنوان یكی از زیر ساختهای مهم توسعه در كشورها مد نظر بوده است. امروزه سیستمهای اداره زمین شامل کاداستر، ثبت زمین، ارزشگذاری زمین و کاربری اراضی می باشد که با محوریت کاداستر در جهت اهداف توسعه پایدار مورد استفاده قرار می گیرند.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان متولی اخذ، فرآوری ومدیریت بهینه سیستم ثبت زمین و کاداستر كشور در صدد بهینه سازی فرایندهای اطلاعاتی و عملیاتی خود با استفاده از پیشرفته ترین علوم و فناوریها می باشدو در جهت ایجاد و مدیریت بهینه سیستم اطلاعات کاداستر كشور، در حال حاضر به تولید و بهنگام سازی نقشه های شهری در مقیاس 1:500 و جمع آوری و بروزرسانی اطلاعات ثبتی مربوطه به منظور ایجاد پایگاه اطلاعات مكانی کاداستر می پردازد. در این رابطه تولید و بهنگام سازی اطلاعات ثبتی و نقشه های کاداستر (سیستمهای اطلاعات کاداستر) از وظایف اصلی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. در واقع تهیه نقشه و فرمهای اطلاعات ثبتی و خودكار سازی فرایندهای ایجاد سیستم اطلاعات کاداستری مد نظر می باشند. از جمله نیازهای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور،تولید و بهنگام سازی نقشه های رقومی وجمع آوری، اخذ و بهنگام سازی اطلاعات ثبتی، مكانیزاسیون سیستم ثبت، فرهنگ سازی، اطلاع رسانی، آموزش و نهایتآ اخذ خدمات مشاوره ای، نظارتی و اجرائی جهت بهینه سازی طرح کاداستر است تا نهایتاً سیستم اطلاعات کاداستر به عنوان یک سیستم پایه جهت ایجاد کاداستر جامع و چند منظوره و به عنوان یکی از اطلاعات پایه در زیر ساختارهای ملی اطلاعات مکانی مورد استفاده قرار گیرد.
موضوع مکانیزاسیون ثبت و ایجاد بستر لازم جهت ارائه خدمات دولت الکترونیکی در سازمان ثبت از اهمیت فوق العاده¬ای برخوردار است که پیش نیاز آن اصلاح سیستم ثبت با دید کاداستر و به ویژه کاداستر نوین می باشد. امروزه در ارتباط با ایجاد، توسعه و کاربرد فناوری اطلاعات وارتباطات (ICT)، ایجاد زیر ساختارهای اطلاعات مکانی (SDI)، طرحهای آمایش سر زمین و سایر طرحهای زیر ساختاری، اطلاعات کاداستری از جمله اطلاعات پایه جهت تصمیم گیری، برنامه ریزی و استفاده بهینه از منابع می باشند.با اجرای طرح کاداستر کشور، اطلاعات مربوط به سیستم کاداستر کشور را می توان در قالب پایگاههای داده مکانی وسیستمهای اطلاعات مکانی (GIS/LIS) به نحو بهینه اخذ، ذخیره، بازیابی، به هنگام وپردازش نموده و نمایش داد و آنها را به نحو مناسب استفاده نمود، ضمن آنکه می توان اطلاعات فوق را در قالب فرمتهای مناسب و استاندارد تبادل نمود. طرح فوق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را قادر می سازد تا در تعامل با نیروهای داخلی و سازمانهای دیگر به تبادل اطلاعات پرداخته و به شکل منطقی تری جهت استفاده بهینه از امکانات موجود برای ترسیم آینده ای روشنتر برنامه ریزی نمایند.
ارتباط طرح کاداستر با سایر طرحها:
با توجه به استانداردها وكیفیت و دقت نقشه های كاداستر شهری، اینگونه نقشه ها نیازهای نقشه ای طرحهای عمران شهری ازجمله طرحهای مسكن، شهرسازی، گازرسانی ، برق، شبكه مخابرات، آب و فاضلاب، مترو و سایر طرحها و پروژه های توسعه شهری را بخوبی برآورده خواهد ساخت و در ارتباط با فعالیتهای این طرحها خواهد بود. علاوه بر ارتباطات مورد اشاره اساسا" طرح كاداستر با داشتن منابع عظیم اطلاعات اقتصادی- مالكیتی املاك و مستغلات می تواند پایگاههای اطلاعاتی طرحهای مالی مانند طرحهای مالیاتی و درآمدهای منطقه ای را تغذیه نموده وارزش افزوده ای را در جهت بگارگیری این پایگاههای اطلاعاتی تضمین نماید. همچنین با درنظر گرفتن برنامه های وسیع آموزشی درامركاداستر به منظور ارتقاء فعالیتهای علمی وعملیاتی خواه ناخواه كارشناسان و متخصصین كاداستر به افزایش حجم و امكانات منابع انسانی نقشه برداری كمك خواهند نمود كه فعالیتهای آموزشی كاداستر در ارتباط با آن قرار دارد.
وضعیت موجود و تبیین استراتژی اجرای كاداستر كشور:
به منظور ارتقا كیفی عملیات فعلی ثبت سنتی و اعمال ضوابط و معیارها و دستورالعملهای فنی مشخص در عملیات جاری ضروری است تا از یكطرف به بخشی از هدفهای نهائی كاداستر كه تجدید ساختار ثبت كشور است اقدام و از طرف دیگر از تكرار عملیات سنتی احتراز شود كه بالطبع از دوباره كاری و صرف هزینه و زمان و نیز ایجاد دعاوی و مشكلات و مسائل آینده جلوگیری خواهد نمود .خط مشی های اجرائی طوری تدوین شده است كه هم از روشهای استراتژی فوق در واحدهای ثبت و هم هماهنگ با اقدامات مذكور از توان و امكانات بالقوه موجود كشور اعم از بخشهای دولتی یا خصوصی و یا تعاونی استفاده بهینه بعمل آید. قابل ذکر است که در این خصوص، سازمان ثبت در حال تهیه نرم افزار جامع املاک است تا کلیه فرایندهای مرتبط در بخش املاک مکانیزه شده واطلاعات کاداستر بعنوان یکی از ورودیهای اصلی نرم افزار مذکور خواهد بود.که این امر نه تنها باعث تکمیل اطلاعات املاک خواهد شد بلکه از بروز اشتباهات جلوگیری خواهد نمود.
بطور كلی همانگونه كه در قبل نیز اشاره شده است فعالیتهای اساسی برای حصول به هدفهای دراز مدت كاداستر كشور بر دو محور بنیادی: "تهیه نقشه های كاداستر و جمع آوری اطلاعات هندسی و مالكیتی" و" مكانیزه نمودن اطلاعات املاك و اسناد موجود" قرار دارد. در هر حال چه در فعالیتهای مربوط به اهداف تهیه نقشه های كاداستر و چه در فعالیتهای مكانیزاسیون اسناد و املاک و مدارك موجود استفاده از مدرن ترین تجهیزات و اعمال روشهای نوین مدیریتی از ضرورت و اهمیت خاصی برخوردارند. در رابطه با تهیه نقشه های كاداستر و جمع آوری اطلاعات هندسی و مالكیتی جوانب مختلف اقتصادی ، اجتماعی، حقوقی و فنی و همچنین تكالیفی كه به موجب قانون به عهده سازمان ثبت گذارده شده است باید ملحوظ نظر واقع شود و با توجه به فوریتهای هر منطقه و توان اجرائی و امكانات موجود نسبت به اولویت اجرای عملیات درهر یك از مناطق كشور اقدام گردد.
با عنایت به اثرات چند جانبه اقتصادی ، اجتماعی كاداستر در جامعه ، سیاستهای اجرائی آن نیز نمیتواند منحصر به سیاستها و خط مشی های عملیاتی در بخش دولتی باشد و باید از توان و ظرفیت اجرائی بخش خصوصی همراه با ضوابط و مقررات مناسب بهره برداری لازم را بدست آورد و با در نظر گرفتن عوامل متعدد فنی ، آموزشی ، اجرائی در بخش خصوصی ، كاربرد بهینه عوامل مذكور از جمله انعقاد قراردادهای جامع به منظور استفاده حداكثر از ظرفیت اجرائی آن در راستای هدفهای طرح و از طرفی انعقاد قرارداد مشاوره ای با مراكز علمی و آموزشی به منظور استفاده حداكثر از بنیة علمی كشور، یكی دیگر از خط مشی های دراز مدت كاداستر كشور خواهد بود تا همراه و هماهنگ با سیاستهای دراز مدت در بخش دولتی حصول هدفهای چند جانبه كاداستر را تسهیل نماید.
مراحل مختلف عملیاتی جهت تهیة نقشة كاداستر:
به منظور تهیه نقشه کاداستر مراحل مختلف عملیاتی ضرورت دارد که به اجرا در آید که بسته به روشهای مختلف تهیه نقشه فعالیتهای عملیاتی مختلفی به شرح ذیل انجام می پذیرد. شبكه بندی اصلی :شامل ایجاد یك سیستم مختصات پایه با فواصل حدود 5 كیلومتر است كه به منظور تهیه نقشه یك منطقه به صورت یكپارچه بوده ، بطوریكه كل منطقه را پوشش داده و به سیستم مختصات كشوری متصل شده باشد.
شبكه بندی فرعی : به منظور مختصات دهی به گوشه های املاك در عملیات نقشه برداری ، ایستگاههائی با فواصل 200 الی 500 متر در منطقه مورد عملیات با اتكاء به شبكه نقاط اصلی ایجاد گردیده ومختصات دهی میشوند.
عكسبرداری هوائی : در مناطقی كه به واسطه وسعت زیاد انجام عملیات نقشه برداری زمینی طولانی مدت بوده ومقرون به صرفه نمی باشد ، جهت تهیه نقشه از عكسهای هوائی استفاده میشود كه از طریق عكسبرداری هوائی كه شامل مجموعه عملیات برای تهیه عكسهای قائم توسط هواپیما ودوربین مخصوص عكسبرداری از یك ارتفاع معین جهت یك مقیاس مشخص میباشد انجام میگردد.
تهیه واندازه گیری نقاط كنترل زمینی : این عملیات جهت تطبیق و توجیه عكسهای هوائی با زمین به منظور تهیة نقشه از عكس می باشد كه شامل مختصات دهی به نقاط مشترك بر روی عكس و زمین است.
تبدیل عكس به نقشه طبق دستورالعمل كاداستر : با استفاده از عكسهائی كه عملیات تهیه و اندازه گیری نقاط كنترل زمینی بر روی آنها انجام شده به وسیله دستگاههای دقیق فتوگرامتری (تبدیل عكس به نقشه) مشاهدات و محاسبات لازم انجام و سپس عملیات تبدیل رقومی صورت می گیرد و نهایتاً پس از انجام ویرایشهای لازم، نقشه نهائی مطابق با استانداردهای كاداستر تهیه می شود.
پلاك گذاری ثبتی : هدف از اجرای این مرحله دستیابی به پلاكهای ثبتی املاك و انتقال آنها بر روی شیتهای نقشه و فایل كامپیوتری و ایجاد یك لایه پلاك ثبتی بر روی فایل می باشد.
عملیات تكمیل زمینی : این عملیات شامل نقشه برداری زمینی به منظور تعیین مختصات قطعی گوشه های املاك و نیز برداشت عوارضی كه در عكس هوائی غیرقابل رؤیت می باشند، است.
داده آمائی دفاتر املاک شامل استخراج اطلاعات جامع املاك از دفاتر وپرونده های ثبتی و وارد كردن آنها دربانک اطلاعات رایانه
اسكن كردن دفاتر املاك : در این مرحله کلیه صفحات دفاتر املاک در واحدهای ثبتی اسکن ودر بانک اطلاعات نگهداری می شوند.
ایجاد لایه عرصه : یكی از اهداف تهیه نقشه های كاداستر نمایش عرصه های واقعی املاك می باشد. برای این منظور حدود املاك بر روی نقشه با حدود املاك در بانك اطلاعات ماهیتی املاك (حدود اربعه املاك كه وارد رایانه شده است) مقایسه شده و تاجائی كه امكان داشته باشد اصلاح می گردد.
یكپارچه سازی نقشه كاداستر : این فرآیند به منظور پلاك گذاری نیمه اتوماتیك بر روی نقشه های هندسی موجود و تلفیق اطلاعات مكانیزه شده حدود اربعه با نقشه ها و نهایتاً ایجاد نقشه كاداستر می باشد.
پیاده سازی:در این مرحله نقشه های یکپارچه سازی شده کاداستر مربوط به هر واحد ثبتی ،در آن واحد بکارگیری و بروز می شود.
نیروی انسانی متخصص:
تنوع وظائف فنی و اجرائی و فعالیتهای مختلفی كه در عملیات كاداستر انجام می گیرد تخصیص رشته های مختلف در سطوح آموزشی و تجربی را ضروری می سازد و برای این منظور انجام عملیات در سطح اپراتوری ، كاردانی ، كارشناسی ، كارشناسی ارشد ، تفكیك و برای هر یك از آنها تعداد مورد نیاز بر اساس نیروی انسانی لازم در عملیات اجرائی سالانه برآورد گردیده است. برای مراحل مختلف اجرائی عملیات كاداستر که فوقاً اشاره شد وسایر فعالیتها نظیر تطبیق و تحدید حدود املاك و نیز كنترل و خدمات پشتیبانی و تكمیلی اعم از جمع آوری اطلاعات ثبتی( داده آمائی) و پردازش آن و خدماتی از قبیل خدمات فنی اداری به نیروی انسانی متخصص نیاز می باشد.
در رابطه با تربیت نیروی انسانی فعالیتهای زیر انجام گرفته است:
الف - مقطع كاردانی:
در حدود 280 نفر در این مقطع در دانشكده سازمان جغرافیایی و دانشگاه آزاد اسلامی جذب شده اند که پس از فارغ التحصیلی در راستای اجرای طرح بکار گرفته شده اند.
ب - مقطع كارشناسی:
در حدود 264 نفر در این مقطع در دانشگاه های تهران، صنعتی خواجه نصیرالدین طوسی و دانشگاه آزاد اسلامی جذب شده اندکه پس از فارغ التحصیلی در راستای اجرای طرح بکار گرفته شده اند.
ج - مقطع كارشناسی ارشد:
در حدود 13 نفر در این مقطع در دانشگاه های تهران، صنعتی خواجه نصیرالدین طوسی جذب شده اند كه پس از فارغ التحصیلی در راستای اجرای طرح بکار گرفته شده اند.
برنامه ریزیها:
در برنامة اول توسعه كلیة فعالیتها در زمینة برنامه ریزی، جذب و تربیت نیروی انسانی، تأمین تجهیزات مورد نیاز و سایر پیش نیازهای اجرای طرح مورد مطالعه و اجرا قرار گرفت كه با بررسی نتایج، جمع بندی مطالعات نشان می داد كه طرح كاداستر شهری كشور در صورت تأمین اعتبارات طی یك دورة 25ساله كه شامل پنج برنامة 5 ساله است قابل اجرا بوده و می تواند در وصول به هدفهای تعیین شده موفق گردد.
(تهیه شده در امور تحقیقات وبرنامه ریزی طرح کاداسترکشور)
